87号令对物业服务采购将产生哪些影响

作者：徐勇 吴娜    发布于：2017-12-05 11:45:37    来源：政府采购信息报/网

 　　案例回放

　　X招标公司受采购人H的委托，就H单位“物业服务项目”进行招标。该项目共有15家物业服务公司参与竞标。经过评标委员会评审，采购人H确认，A公司以最低价中标。

　　最终采购人与A公司签订的政府采购合同约定，提供物业服务的期限为三年，合同期内合同价格不变。然而，在合同履行至第二年，地方最低工资标准由原来的1630元/月调整到1770元/月。这样一来，严格按照招标文件规定的至少配备60名保安人员的要求，A公司不仅毫无盈利可言，甚至要亏本运营。于是多次向采购人H提出，希望对第二年合同价格进行适当调整，但均未得到采购人H的同意。

　　引出问题

　　87号令对物业服务采购将产生哪些影响？

　　专家点评

　　本案例中，中标人A公司之所以在履约的第二年多次向采购人H提出合理调整价款的请求，根源在于物业服务类项目中，人员工资几乎占了供应商投标报价的全部，而供应商投标时，报价是按照当年当地最低工资标准测算出来的数字，并未考虑用工成本逐年增加的因素，而实践中很多项目采购时即明确合同期限为三年、合同期内价格不变。对于采购人H来讲，按照双方当初的约定履行合同并无不妥，作为行政事业单位，不能随意提高合同价格。

　　最低工资标准上调，意味着保洁、保安等服务人员的基本工资相应提高，伴随着基本工资的提高，其奖金、社保缴费额、加班费都要相应地增加。如此，每月每人实际的用工成本增长幅度并不仅仅是最低工资标准的增幅。在上调之前已是勉强盈利提供服务，上调之后无法盈利就成了这家中标企业不得不面临的困境。为了避免自己接下来两年服务期内亏本，摆在中标企业面前的只有三种路径：1、与采购单位协商一致，签订补充协议对价格进行调整；2、减少人员配置；3、对工人的工资福利待遇不予上调。然而，除非第一套方案得到落实，否则，其他两种路径中标企业都可能面临违约或违法的法律风险。

　　据了解，中标之后盈利微薄甚至亏本履约的物业服务公司并不在少数。近年来，随着物价和人力成本的逐年上涨，市场竞争的日益激烈，物业服务企业利润空间不断减少，生存状况普遍堪忧。为了在市场上保有实力，寻求进一步的发展，很多企业积极参与政府采购物业服务的公开招标项目中来。然而，现实情况是僧多粥少，为了能够中标，投标企业不断压低投标价，甚至是不计成本地报价。但是，以最低价中标的企业在履约过程中不仅自己要面临几乎无利、亏本的困境，其服务的质量也不尽如人意，往往不能全面地达到采购人的要求。也有中标企业，通过各种“沟通、协调”，政府采购合同签订后，通过签订补充协议的形式，适当提高合同价格，以确保中标物业公司的盈利，但这种情况，可能面临采购人更换领导，补充协议履行将成为问题。

　　这种最低价中标所导致的恶性竞争，被业界形象地称作“饿死同行、累死自己、坑死业主”现象。87号令的出台和实施，对物业服务企业以及整个行业来说，无疑是一个利好消息，这种局面将有望得到扭转。主要体现在以下三个条款中，分别是：投标人报价明显低于其他报价应证明其合理性；采购人按照市场调查、价格测算等情况确定采购需求；采购人可邀请落标供应商或第三方机构参与验收。

　　87号令第六十条规定：“评标委员会认为投标人的报价明显低于其他通过符合性审查投标人的报价，有可能影响产品质量或不能诚信履约的，应要求其在评标现场合理的时间内提供书面说明；投标人不能证明其报价合理性的，评标委员会应将其作为无效投标处理。”其中“报价明显低于其他通过符合性审查投标人的报价”相较于18号令中的“报价明显不合理或者低于成本”，可操作性得到了大大提高。之前囿于没有相关规定明确“明显不合理”、“低于成本价”相应的标准，以及界定主体，导致这一规定形同虚设。87号令为了解决这一问题将原规定修改为“明显低于其他通过符合性审查投标人的报价”。如此，如果投标人不顾成本恶意追低，就有可能要“自证清白”，无法给出合理说明的话就会被作为无效投标处理。

　　在物业服务招投标项目中，采购人往往要求服务的人员不得少于一个具体的数字。一旦用工人数确定下来，根据当年的最低工资标准、社保缴费基数等，就可以测算出最低的用工成本，再加上其他比如保洁工具、维修工具、耗材方面的成本，可以得出一个总的成本。如果投标企业低于这个总成本报出一个明显低于其他通过符合性审查投标人的报价，那么他的投标就很可能被作为无效投标处理。这种法律后果导向可以有效减少招投标活动中投标企业不计成本恶意竞价的行为，正面引导企业回归到良性竞争关系中来。

　　87号令第十条规定：“采购人应对采购标的市场技术或服务水平、供应、价格等情况进行市场调查，根据调查情况、资产配置标准等科学、合理地确定采购需求，进行价格测算。”这一条款是新增条款。物业服务招投标项目中，投标企业低于成本报价，其中有部分是由于采购人在招标前确定的预算金额不合理。当预算金额与测算下来的总成本相当，或者还不能完全覆盖总成本，那么投标企业在此基础上报价，只可能更低，中标之后亏本运营就在所难免。如此，对于采购人来说，看似提高了政府采购资金的使用效益，实则违背了促进中小企业发展这一初衷。如果采购人对物业服务市场进行前期市场调查，了解物业服务行业人员组成特点、人员工资、福利水平等情况之后，再决定预算金额，这样会比以往没有经过调查环节直接决定预算要更符合实际需求。因此可以预见，87号令出台实施后，政府采购物业服务招投标项目中预算金额将更趋合理。

　　87号令第七十四条规定：“采购人应及时对采购项目进行验收，可邀请参加本项目的其他投标人或第三方机构参与验收，其意见作为验收书的参考资料一并存档。”在以往，验收环节存在诸多问题，这其中的原因是多方面的：有的是因为采购人没有专业技术人员，对需验收的对象即服务缺乏了解与认识，在验收时只能作表面功夫；有的是因为责任心不强，验收时觉得过的去就行，反正不是自己家的事情；有的是因为碍于面子或者拿了中标企业的好处，对问题睁一只眼闭一只眼，默许供应商质量较差的服务。87号令这条新定，会使这些问题得到有效遏制。虽然该条规定中“邀请参加本项目的其他投标人或者第三方机构参与验收”前面用的措辞是“可以”而非“应当”，但因为法律赋予了采购人这项权利，一旦采购人决定邀请参加本项目的其他投标人或第三方机构参与验收，其验收结果的公平公正性将大大提高。所以，这项规定对中标物业公司来说将会是其完成诚信履约的“紧箍咒”，这将有力地遏制住某些物业公司意图低价中标、服务打折的企图，有利于促进物业服务企业由单纯追求价低向追求优质优价转变。这对于一向以诚信经营、质量为上为目标的物业服务企业来说，也是重大利好消息。

　　法规链接

　　《对物业服务采购将产生哪些影响》（财政部令第87号）

　　第十条　采购人应当对采购标的的市场技术或者服务水平、供应、价格等情况进行市场调查，根据调查情况、资产配置标准等科学、合理地确定采购需求，进行价格测算。

　　第六十条　评标委员会认为投标人的报价明显低于其他通过符合性审查投标人的报价，有可能影响产品质量或者不能诚信履约的，应当要求其在评标现场合理的时间内提供书面说明，必要时提交相关证明材料；投标人不能证明其报价合理性的，评标委员会应当将其作为无效投标处理。

　　第七十四条　采购人应当及时对采购项目进行验收。采购人可以邀请参加本项目的其他投标人或者第三方机构参与验收。参与验收的投标人或者第三方机构的意见作为验收书的参考资料一并存档。